據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,開發(fā)商從利益考量出發(fā),傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用,包括物業(yè)費、取暖費等,還可以在表面上降低房價,給購房者造成價格較低的錯覺。
此外,國際通行的房屋交易計價單位多為“所見即所得”的套內(nèi)面積,國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定,實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日,都無法律法規(guī)對公攤面積作出明確約束。
“《房產(chǎn)測量規(guī)范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規(guī)范》中無相應體現(xiàn),致使國內(nèi)報批、設計、施工每個環(huán)節(jié)都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小。這樣一來會導致不少亂象出現(xiàn)。”樓建波說。
對于公攤測繪里的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱,測繪單位一般按照“誰使用,誰分攤”原則計算公攤面積,基本交由開發(fā)商指認,而業(yè)主不具備專業(yè)知識,雙方信息嚴重不對等。
盡管如此公攤并不合規(guī),但在現(xiàn)實中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業(yè)內(nèi)人士直言,國內(nèi)對于公攤系數(shù)的規(guī)定并不規(guī)范,基本靠經(jīng)驗,亟須予以規(guī)范。
而王樹德對記者說,以套內(nèi)面積進行房產(chǎn)交易,在一些地方早已有法可依。
早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》,其中第13條規(guī)定商品房銷售應當同時公布套內(nèi)建筑面積及其價格、建筑面積及其價格,并載入商品房買賣合同。交易當事人發(fā)生面積糾紛時,應當以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據(jù)。
2013年年底,北京市出臺關于印發(fā)《〈北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法〉實施意見》的通知,第二十七條規(guī)定經(jīng)濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售,均應當以套內(nèi)建筑面積計價,按套內(nèi)建筑面積結算房價款。獨立的別墅和整棟樓房預售,計價方式由當事人自行約定。
王樹德對記者說,2013年6月1日,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因為某個領域的法律糾紛比較多發(fā)并且缺少統(tǒng)一處理原則。
“以套內(nèi)面積計價主要基于兩點考慮,第一是套內(nèi)面積和建筑面積計價方式有技術差異,建筑面積計價不能完全反應各地的房地產(chǎn)真實價格水平；第二是建筑面積計價容易產(chǎn)生法律糾紛,明確套內(nèi)面積及套內(nèi)價格有利于解決和減少法律糾紛。實際上,自北京及重慶以套內(nèi)面積計價后,類似的法律糾紛少了很多。”王樹德說。
用設計控制公攤
定標準確保透明
2018年,在房價高漲的一線城市,限價之后的商品房社區(qū)品質(zhì)下降,各方面設施面積縮水、裝修不合格等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。
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