分析我國建筑使用與建筑被過早拆除的原因，探析我國城市建筑使用壽命的真實(shí)現(xiàn)狀，是建筑拆除決策機(jī)制構(gòu)建和決策目標(biāo)建立的基礎(chǔ)。同時(shí)，定量分析我國建筑使用壽命的關(guān)鍵影響因素，明確我國城市建筑被過早拆除的原因，是建立建筑拆除決策評價(jià)指標(biāo)體系的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和依據(jù)。
一、建筑拆除影響因素識別理論基礎(chǔ)
目前根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的現(xiàn)有研究，城市更新背景下影響既有建筑拆除的因素可以分為決定建筑新舊程度、使用功能的內(nèi)部因素和衡量建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值、環(huán)境影響的外部因素，如圖示。建筑的物理狀態(tài)是批判既有建筑是否具有更新潛力的標(biāo)準(zhǔn)。
因此，建筑條件的變量是城市更新中影響建筑拆除決策的因素，如施工質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)建的老化。另外除了建筑的老化或是建筑屋里條件差的原因之外，業(yè)主或者開發(fā)商的主觀意愿也是導(dǎo)致既有建筑拆除的重要原因。外部因素是影響建筑拆除決策最重要的因素，也是影響既有建筑使用壽命的決定因素。
二、建筑使用壽命的影響因素作用機(jī)理分析
（一）建筑自身影響因素
通過對比先前與建筑使用壽命影響因素相關(guān)研究的結(jié)果，尋找除了異同點(diǎn)，并對各關(guān)鍵因素對建筑使用壽命的作用機(jī)制進(jìn)行了分析。與預(yù)期一致，建筑面積和建筑使用壽命正相關(guān)，表明既有建筑的面積越小，被拆除的可能性就越大，建筑使用壽命也就越短。建筑的樓層數(shù)與建筑的使用壽命相關(guān)性為負(fù)，與預(yù)期相反。
我國城市更新很大程度上是由房地產(chǎn)開發(fā)帶動的，因而很多結(jié)構(gòu)、功能設(shè)計(jì)均較差，且樓層低、容積率小的既有建筑常常被拆除，取而代之的是容積率較高的，但擁有更好的物理性能的、更好為購房者歡迎且市場價(jià)值更高的新建筑。而我國城市既有建筑建設(shè)隨著時(shí)代的變遷經(jīng)歷了一個(gè)從低樓層逐步向高樓層發(fā)展的過程。另外建筑的結(jié)構(gòu)區(qū)別于預(yù)期與先前的研究，該變量在上述的模型中不顯著，因此建筑的結(jié)構(gòu)并不是影響建筑使用壽命的關(guān)鍵因素，這一結(jié)論也反映出我國與西方國家在城市更新中的重大差別。
（二）區(qū)位特征影響因素
一個(gè)區(qū)域的商服繁華程度和土地價(jià)值隨著與商業(yè)中心距離的縮短呈單調(diào)上升的趨勢。所以初始價(jià)值較低且其價(jià)值不能反映地租價(jià)值增加值的既有建筑，越靠近商業(yè)中心，其被拆除的可能性越大。
此外，根據(jù)城市住宅過濾理論，隨著城市擴(kuò)張和更新，位于市中心陳舊的既有居住建筑逐步被擴(kuò)展中的“中心商業(yè)區(qū)”的管理機(jī)構(gòu)和商店所取代，而新的居住建筑則被建立在遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域，因此，位于商業(yè)中心（市中心）附近的既有建筑比較容易被拆除，從而導(dǎo)致其使用壽命較短。
（三）鄰里特征影響因素
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